Contratto Rent to Buy
Il contratto di Rent to Buy, è stato introdotto dal legislatore con D.l. n.133 del 12 Settembre 2014, poi convertito in legge 164/2014. Complice la crisi finanziaria globale, gli interessi dei soggetti economici hanno acquisito forme complesse, e quindi richiedono grande elasticità e dinamismo per essere effettivamente soddisfatti. Il contratto di RtB presenta una struttura “causale” che permette alle parti di regolare il rapporto contrattuale con estrema elasticità.
Così per definizione legislativa il contratto Rent to Buy fattispecie tipica la cui causa si può ravvisare nel godimento strumentale al trasferimento della proprietà.
La strumentalità in esame è, però, da ritenersi solo virtuale, poiché il diritto d’acquisto, come disposto dall’art.23 co.1, costituisce una mera facoltà (e non un obbligo) riconosciuta al conduttore. La corretta individuazione della causa del contratto risulta fondamentale per evitare di cadere in inganno e riuscire a tracciare i confini della disciplina tipica, esaltando, soprattutto, l’innegabile distanza che intercorre tra la fattispecie contrattuale in esame e la locazione. Il godimento, infatti, nel RtB svolge una funzione preparatoria della successiva compravendita e non esaurisce la causa del contratto, con la conseguenza che, tale tipologia contrattuale, non si connoterà quale modalità di godimento e successivo acquisto, ma, piuttosto, «quale modalità di (eventuale)
compravendita, più che modalità di locazione».
Spesso si guarda alla disciplina vincolistica nell’ottica di voler tutelare il contraente debole, ma bisogna porgere l’attenzione sul fatto che un’eccessiva rigidità interpretativa, benché finalizzata alla tutela della parte debole, non si tramuti nel paradosso di precludergli la possibilità di contrarre. Seguendo le orme di questo ragionamento, l’analisi dei casi limite, ovvero il frazionamento del canone e l’anticipazione del diritto di acquisto, permetterà la corretta perimetrazione dell’istituto. Frazionamento del canone: Il concedente, siglando e trascrivendo il contratto di RtB, fa delle oggettive rinunce per creare le basi di una possibile compravendita – ad esempio rinuncia alla possibilità di porre in essere operazioni economiche con terzi aventi ad oggetto l’immobile in questione.
Venendo meno questo aspetto infatti (ad esempio con la previsione di un canone a titolo di corrispettivo simbolico, o portando il concetto alle sue estreme conseguenze, quindi prevedendo ab origine alcuna restituzione in riferimento al corrispettivo), si può ben pensare che si fuoriesca dal limite posto in essere dalla causa del contratto. Anticipazione del diritto d’acquisto: Considerando che il RtB è qualificabile come un contratto preliminare unilaterale, trascrivibile dalla stipula, la configurabilità dell’esercizio anticipato del diritto d’acquisto dovrà necessariamente svilupparsi in armonia con la struttura contrattuale di riferimento, onde evitare straripamenti dalla fattispecie astratta disciplinata dal legislatore. Infatti, solo rispettando lo schema preliminare-definitivo, si riuscirà a garantire la trascrizione ex.art.2645bis c.c. e la tutela per mezzo dell’art.2932 c.c., così come previsto dalla legge 140/2014. Nello schema contrattuale del RtB – essendo un contratto prevedente un godimento strumentale alla successiva vendita – l’obbligo del concedente a stipulare il contratto definitivo è sospensivamente condizionato al pagamento del prezzo finale da parte del conduttore, prezzo che, quindi, sarà determinato ab initio nel preliminare unilaterale trascritto.
Dinanzi ad un modello contrattuale così delineato, l’esercizio anticipato del diritto d’acquisto potrebbe far sorgere un problema legato alla determinazione del prezzo, perché essa dovrebbe realizzarsi in un secondo momento rispetto alla stipulazione del preliminare. A questo punto, se nel preliminare unilaterale si introducesse una clausola prevedente criteri oggettivi tali da rendere facilmente determinabile la quantificazione del prezzo finale in ogni momento del rapporto contrattuale, si troverebbe la chiave in grado di permettere al conduttore di esercitare il diritto d’acquisto in qualsiasi momento del rapporto, e la suddetta previsione legittimerebbe l’esercizio anticipato diritto all’acquisto, garantendo una copertura normativa senza correre il rischio di sconfinamenti dalla fattispecie normativa.
Il contratto di RtB così perimetrato, pur nascendo come strumento volto a far fronte ad una situazione di recessione finanziaria, ha dimostrato di possedere tutte le caratteristiche per poterne ipotizzare, in un futuro prossimo, una sua applicazione in un contesto più ampio. Pertanto, si può convenire che la complessità dello strumento, sommata alla sua duttilità, permettono di delineare un meccanismo valido per programmare gli investimenti, e non a caso gli ultimi studi dottrinali propendono verso la valutazione della possibilità di applicare il modello del RtB alla cessione di azienda.
La strada tracciata dal legislatore nel 2014, allontanandosi da una visione paternalistica del diritto che, paradossalmente, va proprio a penalizzare il soggetto più debole, potrebbe essere quella giusta: fornire all’autonomia privata uno strumento vivace, capace di adattarsi agli interessi dei privati, che sarà – eventualmente – soggetto ad un controllo a posteriori da parte del giudice, il quale valuterà secondo criteri di buona fede e correttezza.
